Dachaufstockung: Große Herausforderungen auf kleinem Raum
24. September 2024
Wohnraum ist vor allem in Städten knapp. Schlaue Investoren setzen nicht nur auf Neubauten, sondern auch auf Nachverdichtung durch Sanierung, Ausbau oder Dachaufstockung. Im hochattraktiven Ballungsraum Mainz-Wiesbaden bieten sich dafür zahlreiche Möglichkeiten – und das junge und dennoch schon erfahrene Team der DHD Dach- und Holzbauwerke Dämgen GmbH zeigt, wie das in der Praxis aussieht. Lesen Sie hier, wie ein kleines Projekt in der Wiesbadener Walramstraße dennoch einige große Herausforderungen mit sich brachte.
Die Walramstraße in Wiesbaden ist „in“. Hier wohnt man gerne – am Rande der Innenstadt, mit Cafés, Bistros, Dönerläden und Restaurants in Fußnähe, ein Kino gibt es dort ebenfalls. Nicht nur die Straßenfronten sind bebaut, auch in den Hinterhöfen stehen Häuser. Solch ein Objekt hatte sich ein Investor aus Mainz geangelt, der „Häuser zum Verlieben“ anbietet: Ein sanierungsbedürftiges Gebäude mit viel Charme, das sich ideal wieder auf Vordermann bringen lässt, um dort schließlich Miet- oder Eigentumswohnungen anzubieten.
Alter Kontakt neu belebt
Nur gut, dass dieser Investor schon in der Frühphase des 2019 gegründeten Dachdeckerbetriebes von Jonas Dämgen Kontakt zu dem jungen Handwerksbetrieb hatte. Denn als es um die umfassende Dachsanierung des Gebäudes in der Walramstraße 2 ging, erinnerte er sich gerne an Dämgen. „Unser Auftraggeber hat sich auf den Um- und Ausbau von Bestandsimmobilien spezialisiert und entwickelt in attraktiven Innenstadtlagen Wohnräume für individuelle Bedürfnisse, auch mit Dachaufstockung“, sagt Jonas Dämgen. „Er arbeitet sehr gerne mit kompetenten Partnerfirmen aus der Region zusammen.“
Auftrag mit Herausforderungen
Es sollte ein Auftrag mit Herausforderungen werden, den Dämgen im Frühjahr annahm. Die Aufgabe klang zunächst einfach: Den vorhandenen maroden Dachstuhl komplett zurück- und dann wieder neu aufbauen. Nach modernen ökologischen Gesichtspunkten, um dort eine weitere Wohneinheit durch Dachaufstockung zu gewinnen. „Wir sprechen über 85 Quadratmeter Dachfläche mit Stehfalz und 40 Quadratmeter Flachdachabdichtung auf den Gauben. Hinzu kommen noch die notwendigen Zimmermannsarbeiten“, sagt Dämgen. Dazu später mehr.
Das Denkmalschutzamt von Stehfalz-Vorzügen überzeugt
„Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Da macht sich jeder Handwerker noch mal ein Stück gerader“, erläutert der Firmenchef die Ausgangslage. Im Kontakt mit dem Auftraggeber und dem Denkmalschutzamt wurde über die richtige Dacheindeckung verhandelt, gab Dämgen drei Angebote für Schiefer, Stehfalz und Ziegel. „Der Kontakt zum Denkmalschutzamt war gut, die Ziegel konnten wir gleich vergessen. Schließlich wurde es Stehfalz, wovon wir auch den Auftraggeber überzeugt hatten. Das hat uns froh gemacht. Schiefer hätte schon wegen des Gewichts eine zusätzliche Anstrengung bedeutet.“
Auftraggeber übernimmt Kran, Gerüst und Sperrung selbst
Eine der Hauptfragen lautete: Wie kommt das Material in den Hinterhof? Mit einem Kran natürlich. Nun machte Jonas Dämgen allerdings eine Erfahrung, auf die er gerne verzichtet hätte: „Um unser Angebot günstiger zu halten, entschloss sich der Auftraggeber dazu, Dinge wie Kran, Straßensperrung und Gerüst selber zu organisieren. Das ist natürlich völlig legitim – aber wir hätten das lieber in Eigenregie gemacht.“
Kommunikation mit der Stadt eine Katastrophe
„Alles aus einer Hand“ funktionierte zumindest in diesem Punkt nicht mehr. Die Organisation, „in der wir ja dennoch irgendwie immer mit drinhingen“, erwies sich als immens schwierig. „Die Kommunikation mit der Stadt Wiesbaden war schlicht eine Katastrophe“, so Dämgen. Auflagen, Regelungen und etliches mehr verzögerten den Baubeginn und trieben die Ausgaben in die Höhe. „Das war eine Verwaltungserfahrung, die heutzutage wahrscheinlich viele machen. Leider werden Investitionskosten dadurch so erhöht, dass es für manchen Immobilienentwickler unwirtschaftlich werden könnte, mit Konsequenzen auch für uns Handwerksbetriebe.“ Jedenfalls habe die Baustelleneinrichtung ewig gedauert, erinnert sich Jonas Dämgen, „und das ärgert uns. Wir sind ein junges Team, wir wollen etwas bewegen – nicht warten!“
Provisorisches Flachdach auf oberster Geschossdecke
Der vorhandene Dachstuhl war nicht mehr zu gebrauchen und wurde vollständig entfernt, der Neuentwurf sah eine Dachaufstockung vor. „Wir arbeiten sehr gerne mit den Produkten von pro clima und haben eine Behelfsabdichtung dieses Herstellers genommen, um auf der obersten Geschossdecke praktisch eine Art provisorisches Flachdach zu installieren“, erläutert Dämgen. Ein Vorgehen, das er angesichts immer häufigerer Starkregenereignisse empfehle. Anschließend konnte der neue Dachstuhl in Ruhe aufgemessen werden, nachdem der Maurer den Ringanker aufgemauert hatte.
Neues Zimmermannsteam bewährt sich mit Dachstuhl
Im nächsten Schritt wurde die Zwischendecke aus Brettschichtholz aufgebracht, die Träger eingezogen und der Dachstuhl für die Dachaufstockung errichtet. Diesen hatte die DHD Dach- und Holzbauwerke Dämgen GmbH zuvor exakt berechnet und vorgefertigt. So kam erstmals das „Holzbauwerke“ im Firmennamen komplett zur Geltung. „Den ganzen Dachstuhl haben wir auf der Baustelle innerhalb von zwei Tagen zusammengezimmert“, sagt Jonas Dämgen. „Unser junges Zimmermannsteam mit Meister Niclas Boor, Dachdeckermeister Christian Nothelfer und unserem Zimmermanns-Azubi Lukas hat sich bewährt und damit die Entscheidung bestätigt, dieses Gewerk ebenfalls bei uns zu integrieren.“ In den vergangenen Monaten hatte Dämgen viel Geld in die Hand genommen, um entsprechende Maschinen, Werkzeuge und Autos für dieses Zimmerermannsteam vorzufinanzieren.
Gesamter Aufbau der Dachaufstockung luftdicht abgeschlossen
Über die Sparren kam zunächst die Luftdichtheitsbahn – einerseits als Regenschutz, andererseits aber auch als ideales Anschlussprodukt. Die Folie wurde dabei senkrecht an die Fassade geführt, so dass der gesamte Dachaufbau luftdicht abschließt. „Wir verhindern damit, dass Konvektionsströme aus der Gebäudehülle unsere Dämmung auskühlen“, erläutert der 30-Jährige.
Aufdachdämmung mit Holzfaserplatte
Für die anschließende Aufdachdämmung nahm die Dachdeckerei die Holzfaserplatte GUTEX Thermoflex. Dann: Konterlattung, Schalung, Stehfalz drauf! Die Gaubendeckel bekamen eine Folienabdichtung, „dadurch haben wir jede Menge Befestigungspunkte für eine Photovoltaikanlage bekommen. Wir sind froh, dass das Denkmalschutzamt das durchgewunken hat“, so Jonas Dämgen. Bei den geneigten Flächen der Gauben kam eine FPO-Kunststoffabdichtung der Firma Soprema zum Einsatz, die Gaubenwangen wurden wiederum mit Stehfalz verkleidet. Zusammen mit dem Maurer wurden schließlich die notwendigen Brandschutzauflagen realisiert.
„Immer gut, noch eine Kettensäge im Wagen zu haben“
Die Erfahrung, die der Chef und seine Leute bei diesem Projekt gemacht haben: Man kann noch so genau aufmessen, bei Sanierungen alter Dächer gibt es immer wieder Überraschungen. „Auch wenn exakt vorkonfektioniert wurde, ist es doch immer gut, noch eine Kettensäge im Wagen zu haben“, lacht Jonas Dämgen. Die Sanierung des Walramstraße-Dachstuhls, die wie immer in ausgezeichneter Zusammenarbeit mit der Niederlassung Bingen der DEG Alles für das Dach eG realisiert wurde, ist ein Referenzprojekt für ihn: „Der Großraum hier bietet sich für diese Art von Dachaufstockung und Wohnraumgewinnung optimal an.“
Weiter Gas geben – auch im Bereich Einfamilienhäuser
Nichtdestotrotz will sich sein Unternehmen, das in nur fünf Jahren vom Einzelkämpfer Jonas Dämgen auf mehr als 40 Beschäftigte an den Standorten Mainz-Laubenheim und Dickenschied im Hunsrück gewachsen ist, künftig auch im Bereich energetische Sanierung von Einfamilienhäusern stärker engagieren. Gerade wurde mit Viviane Tigges eine neue Fachfrau eingestellt, die die Projektierung effizienter gestalten und dadurch Synergien und Innovationspotenziale aktivieren soll. Der Chef sagt: „Wir wollen weiter Gas geben!“
Sie interessieren sich für interessante Praxisprojekte? Dann lesen Sie unsere Story über eine preisgekrönte Dachsanierung des Betriebs Bedachungen Sindermann GmbH.
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